Hogyan válassz ingatlant?
Mit kell figyelembe venni ingatlan kiválasztásánál?


Ingatlanvásárlóként Magyarországon 2025-ben elsősorban a nagyon magas lakásárak, a kínálati oldal beszűkülése és a hitelfelvétel nehézségei jelentik a legnagyobb kihívást. Az ingatlanok száma országosan csökken, Budapest esetében például 25%-kal kevesebb lakás áll eladásra, miközben a kereslet jelentős. Ez az egyensúlytalanság az árak megugrását és az elszabaduló versenyhelyzetet eredményezi az ingatlanpiacon. Jellemzően nagyvárosokban, megyeszékhelyeken.


   A hitelfelvétel körülményei is szigorodtak, a bankok egyre keményebb feltételekkel és magasabb kamatokkal dolgoznak, főleg azokban a településekben, ahol helyi önazonossági törvények szigorítják a szabályokat. Ez nehezíti azon vásárlók helyzetét, akik hitelből szeretnének ingatlanhoz jutni.

Emellett az építőanyagárak és az infláció hatására az új építésű ingatlanok árai is jelentősen emelkedtek. A bérleti piac is erős nyomás alatt van, különösen nagyvárosokban, ami a vásárlói oldalon is megnehezíti a választást.

Fontos szempont, hogy a befektetési célú ingatlanvásárlások továbbra is sok lakást lekötnek, így a saját célú vásárlók versenyhátrányba kerülnek. Állami támogatások és munkahelyi lakhatási támogatások segíthetnek, de a magas árak és a pénzügyi feltételek sokak számára továbbra is akadályt jelentenek.

Összefoglalva, egy ingatlanvásárlónak 2025-ben és várhatóan 2026-ban is Magyarországon:
  • magas árakkal és csökkenő kínálattal kell szembenéznie,

     
  • szigorúbb hitelfelvételi feltételekre kell számítania,

     
  • az építőipari költségek növekedése megemeli az új építésű ingatlanok árát,

     
  • a verseny igen kiélezett, főleg a jobb minőségű lakásokért,

     
  • és az állami támogatások ellenére is nehéz a saját otthonhoz jutás a legtöbb családnak.
 
Egy vásárlandó ingatlan esetében 2025-ben Magyarországon a következő szempontokat érdemes figyelembe venni, hogy tudatos és megalapozott döntést hozhassunk egy ingatlanválasztás során:
  • Az ingatlan műszaki állapota: Érdemes megvizsgálni az épület szerkezeti elemeit, például falakat, tetőt, nyílászárókat, fűtési rendszert, valamint figyelni a repedésekre, nedvesedésre, beázásra és penészesedésre utaló jelekre. A felújítási, karbantartási munkák története is fontos információ. Új építésnél a tervek, kivitelezési naplók, dokumentációk megléte, minősége fontos szempont.
    Az épület telekkönyvi besorolása​, tulajdonviszonyai.

     
  • Az ingatlan elhelyezkedése és környezete: Közlekedés, infrastruktúra, a szomszédság jellege, a társasházi közösség, a környék biztonsága és az életminőség mind jelentős tényezők, ezért érdemes akár nappali és éjszakai körbejárást is végezni, valamint közvetlen tapasztalatokat szerezni a helyiektől.​

     
  • Jogszabályi és infrastrukturális feltételek: Fontos rákérdezni a közművek meglétére (víz, villany, gáz, szennyvízcsatorna), ellenőrizni azt közhiteles adatbázisban, a telek méretére, beépítettségre, és az adott terület építési szabályaira, mivel ezek befolyásolhatják a későbbi használhatóságot és eladhatóságot.​

     
  • Az ár és piaci helyzet: Az ajánlat megtétele előtt meg kell győződni róla, hogy az ár reális, összhangban van a piaci viszonyokkal és az ingatlan állapotával, figyelembe véve az esetleges felújítási költségeket is, hogy pénzügyi kockázatot elkerüljünk.​ Érdemes tételes költségvetési tervet készíteni, belefoglalva a jogi, adózási vonatkozásokat is.

     
  • További fontos tényezők: Az ingatlan energiatakarékos megoldásai, műszaki tartalom, a fenntarthatóság, valamint a környezettudatos megoldások egyre nagyobb szerepet játszanak, csökkentve az üzemeltetési költségeket és javítva az ingatlan értékét.​

 

Tehát a következők a legfontosabb pontok:

  1. Ár és költségek

    • Használt ingatlanok általában olcsóbbak, de számolni kell felújítási és karbantartási többletköltségekkel.

    • Új építésű ingatlanok drágábbak lehetnek, viszont nem igényelnek azonnali felújítást, így hosszabb távon költséghatékonyabbak lehetnek.

  2. Műszaki állapot és fenntartás

    • Használt ingatlanok műszaki állapota változó, ezért alapos állapotfelmérés szükséges, statika, tartószerkezetek, tetőállapota, különösen repedések, nedvesedés vagy bármilyen torzulás, károsodás szempontjából.

    • Új ingatlanok korszerű technológiával, jobb szigeteléssel és energiahatékony fűtési rendszerekkel rendelkeznek, így alacsonyabbak a rezsiköltségeik, valamint garanciálisak.

  3. Elhelyezkedés és környezet

    • Használt lakások gyakran frekventált, belvárosi környezetben találhatók, közel szolgáltatásokhoz és jó közlekedéssel.

    • Új építésű ingatlanok általában kevésbé centrális helyeken épülnek, újabb, modern lakóparkokban, ami befolyásolhatja a mindennapi életminőséget.

  4. Beköltözés időpontja

    • Használt ingatlanok általában azonnal költözhetők, bár a felújítással itt is tetemes időveszteséggel számolhatunk.

    • Új ingatlanoknál gyakran hosszabb várakozási idő is lehet a kivitelezés és átadás miatt.

  5. Jogszabályok és támogatások

    • Új építésű ingatlanok esetén gyakran elérhetőek építési és energiahatékonysági támogatások.

    • Használt ingatlanoknál a felújításra vonatkozó támogatások is kihasználhatók, de a vásárláskor több körültekintés és jogi ellenőrzés szükséges.

  6. Fontos, hogy ne csak 3 dimenzióban gondolkodjunk, hanem vegyük figyelembe az időfaktort is.
     
  • Egy lakáscélú ingatlannak nem csak a pillanatnyi igényeknek kell megfelelnie, hanem a jövőbelieknek is!

     
  • Számításba kell vennünk a későbbi értékesíthetőség lehetőségét is, használt felújítása után - majd azt használva - kevésbé lehet érvényesíteni az értékállóságot, míg egy új építése esetén nem egy elavult tervezésű és konstrukciójú ingatlant kell majd értékesíteni.

     
  • Ráadásul az új építésekor azokat a kompromisszumokat, amiket a még nem teljes környéki kiépültség miatt kötöttünk - ezek idővel elkészülnek - ami eladáskor igen jelentős értéknövekedést okoz, amit a kompromisszumaink feláraként figyelembe vehetünk, érvényesíthetjük.
     
 

    Manapság rendkívül összetett feltételrendszert kell átlátni egy ingatlan kiválasztásánál, akár használt, akár új építés mellett döntünk. Érdemes profi szakemberhez, projektmenedzserhez fordulni, aki nem a mindennapok kihívásai mellett foglalkozik ilyen információk értékelésével, hanem egy önálló szakmaként napi szinten csak ezzel foglalkozik. Bármiről legyen szó, szolgáltatásról, értékelőállításról egy profi szakember a mellett, hogy a munkáját meg kell fizetnünk, nagyon sok időt és pénzt tud megtakarítani nekünk.